Was ist eine Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung ist eine spezielle Form eines Vollstreckungsverfahrens. Der Gläubiger – in den meisten Fällen ist das die Bank, über welche die Baufinanzierung abgeschlossen wurde – möchte über die Zwangsversteigerung die noch ausstehende Darlehenssumme durchsetzen. Das Verfahren wird durch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt und vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt. Für den Eigentümer ist eine Zwangsversteigerung oft die letzte Möglichkeit, seine Schulden zu begleichen. Dass die Immobilienfinanzierung nicht mehr bedient werden kann, ist jedoch nur ein Grund für diesen Schritt. Weitere Gründe sind Ehescheidungen, bei der sich die Partner nicht auf eine gemeinsame Lösung für die Immobilie einigen können. Auch Erbschaftsstreitigkeiten führen manchmal zu Zwangsversteigerungen.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Eine Zwangsversteigerung findet meist im Amtsgericht des Bezirkes statt, in dem sich die Immobilie befindet. Das Amtsgericht legt einen Versteigerungstermin fest, an dem die Immobilie versteigert wird. Die eigentliche Zwangsversteigerung teilt sich in 4 Bereiche auf: Die Bekanntmachung der Versteigerung durch den Rechtspfleger Die Bietzeit Die Verhandlung über den Zuschlag Der Verteilungstermin Nachfolgend erfahren Sie mehr zu diesen 4 Punkten und wie eine Zwangsversteigerung genau abläuft.
1. Die Bekanntmachung
Der Versteigerungstermin beginnt mit der Eröffnung. Hier werden alle wichtigen Eckdaten zur Immobilie vorgetragen, der Verkehrswert wird genannt und das Mindestgebot wird festgelegt. All diese Informationen können zuvor auch über die Aushänge oder Einträge im Internet eingesehen werden. Zur Eröffnung werden sie jedoch noch einmal wiederholt. Die Bekanntmachung durch den Rechtspfleger dauert in der Regel 15 bis 30 Minuten. Das festgelegte Mindestgebot darf nicht unterschritten werden. Darin enthalten sind die Kosten für das Versteigerungsverfahren, auch Barwert genannt, und die möglicherweise zu übernehmenden Rechte, die mit einer Immobilie zusammenhängen. Dabei handelt es sich zum Beispiel um rückständige Grundsteuern, die vom Voreigentümer nicht gezahlt wurden, oder andere Belastungen, die auf der Immobilie liegen.
2. Die Bietzeit
Auf die Eröffnung folgt die Bieterstunde, die allerdings schon nach 30 bis 60 Minuten vorbei sein kann. In dieser Zeit können alle Interessenten ihre Gebote abgeben. Bieten darf jedoch nur, wer nachweisen kann, dass er über die finanziellen Mittel für einen Kauf verfügt. Dies kann über eine Bankbürgschaft oder einen Scheck in Höhe von 10 % des Verkehrswerts der Immobilie geschehen. Ist die Bietzeit abgelaufen, wird das höchste Gebot dreimal wiederholt: Findet sich niemand, der mehr bietet, wird das Gebot angenommen und die Versteigerung abgeschlossen.
3. Die Verhandlung
Sind alle Gebote abgegeben, beginnt die letzte Phase der Zwangsversteigerung: die Verhandlung über den Zuschlag. Den bekommt nicht einfach das höchste Gebot, sondern es sind Regeln zu beachten. Beim ersten Zwangsversteigerungstermin wird der Zuschlag nur erteilt, wenn das höchste Gebot bei mindestens 50 % des Verkehrswertes der Immobilie inklusive der dazugehörenden Rechte liegt. Ist das der Fall, das höchste Gebot liegt aber bei weniger als 70 % des Verkehrswerts, hat der Gläubiger das Recht, den Zuschlag zu verweigern. Er kann also ein Veto gegen den Verkauf einlegen, obwohl das Mindestgebot erreicht wurde. Diese Regeln verhindern Schleuderpreise für Immobilien und zeigen: Zwangsversteigerungen sind nicht immer Schnäppchen.
Zuteilungsregeln im Überblick 50-Prozent-Regel: Beim ersten Versteigerungstermin wird der Zuschlag nur erteilt, wenn das höchste Gebot bei mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes inklusive dazugehöriger Rechte liegt. 70-Prozent-Regel: Beim ersten Versteigerungstermin darf der Gläubiger der Zuteilung widersprechen, wenn das höchste Gebot nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie inklusive dazugehöriger Rechte beträgt.
Ist die Verhandlung abgeschlossen und der Zuschlag erteilt, ist die Zwangsversteigerung beendet. Werden diese Regeln allerdings unterschritten, wird innerhalb des nächsten halben Jahres ein zweiter Termin für die Zwangsversteigerung angesetzt, bei dem diese Grenzen nicht mehr gelten. Sie könnten dann also theoretisch die Immobilie unter der Grenze von 50 % des Verkehrswertes ersteigern. Häufig bietet dann allerdings der Gläubiger mit, um sich selbst das günstige Angebot zu sichern.
4. Der Verteilungstermin
Der Verteilungstermin wird vom Amtsgericht nach einer erfolgreichen Zwangsversteigerung festgelegt. Er findet in der Regel 6 bis 8 Wochen nach dem Versteigerungstermin statt. Hierbei wird der Erlös aus der Zwangsversteigerung auf die Gläubiger aufgeteilt. Anschließend erfolgt der Eintrag des Eigentumsübergangs im Grundbuch.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Haben Sie den Zuschlag erhalten, gelten Sie als neuer Eigentümer der Immobilie und sind verpflichtet, alle nötigen Versicherungen sofort abzuschließen. Da der Verteilungstermin jedoch erst 1 bis 2 Monate später stattfindet, können Sie bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht frei über die Immobilie verfügen. Dies ist erst nach dem Verteilungstermin und der Grundbucheintragung möglich. Um das Verfahren zu beschleunigen, sollten Sie deshalb möglichst umgehend die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt überweisen und die Zuschlagsgebühr an das Gericht zahlen.
Wie kann ich mich auf die Zwangsversteigerung vorbereiten?
Die richtige Vorbereitung ist bei einer Zwangsversteigerung das A und O. Folgende 5 Tipps sollten Sie beherzigen:
1. Besuchen Sie im Vorfeld eine Zwangsversteigerung
Bevor Sie um ein Haus mitbieten, kann es hilfreich sein, probehalber bereits ein-, zweimal an Versteigerungen teilzunehmen. So erhalten Sie ein Gefühl für den Ablauf und Sicherheit für Ihre eigene Bieterstunde.
2. Prüfen Sie die Immobilie genau
Weiterhin ist es wichtig, sich über das Objekt möglichst genau zu informieren. Hierbei ist Ihnen der Rechtspfleger eine große Hilfe, den sie über das Aktenzeichen der Bekanntmachung herausfinden können. Der Rechtspfleger gewährt Ihnen Einblicke in das Verkehrswertgutachten. Dort sind die genaue Lage des Hauses, der Verkehrswert sowie eventuelle Baumängel vermerkt.
Achten Sie auf das genaue Datum des Verkehrswertgutachtens! Wurde es bereits vor geraumer Zeit erstellt, kann sich der Zustand der Immobilie inzwischen verschlechtert haben. Prüfen Sie auch, ob der Gutachter Zugang zum Innenbereich hatte oder ob sich die Immobilienbewertung nur auf den äußeren Zustand des Hauses bezieht.
3. Besorgen Sie sich den Grundbucheintrag
Um genauer Einsicht in das Grundbuch und somit über eventuelle Baulasten, Schulden oder Erschließungskosten zu erhalten, stellen Sie einen Antrag auf Grundbucheinsicht beim Bauaufsichtsamt. Allerdings wird die Einsicht nicht in jedem Fall gewährt, vielmehr liegt es im Ermessen des Bauaufsichts- oder Grundbuchamtes, ob Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Eine ernste Kaufabsicht kann so ein berechtigtes Interesse sein. Als Nachweis können die schriftliche Zustimmung des Eigentümers oder der Entwurf eines Kaufvertrages gelten. Dieses eingeschränkte Zugangsrecht soll die Privatsphäre des Eigentümers schützen. Sollte der Antrag abgelehnt werden, können Kaufinteressenten immerhin die beglaubigte Abschrift des Grundbuchblattes in der Zwangsversteigerungsakte einsehen.
4. Machen Sie sich ein klares Bild über die Immobilie und die Lage
Wichtig: Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, einer Besichtigung zuzustimmen. Fragen können Sie aber natürlich trotzdem. Sollte der Blick ins Haus jedoch verwehrt sein, bleiben immer noch die Umgebung und das Äußere der Immobilie. Die Lage und der äußere Eindruck verraten schon einiges. Wer kontaktfreudig ist, kann dann noch die Nachbarschaft befragen. Meist kennen sie die Geschichte des Hauses und seiner Bewohner recht gut und können vielleicht auch etwas über den Zustand der Immobilie berichten. Gleichzeitig erhalten Interessenten so einen guten Eindruck von der Gegend und den dort lebenden Menschen. Schließlich ist es sinnvoll, die Lage der Immobilie einzuschätzen, um einen Rückschluss auf den Wert ziehen zu können. Dabei ist das Internet behilflich. Zum Beispiel werden auf der Website der Zeitschrift Capital die Mietpreise eingeschätzt. Das gibt darüber Aufschluss, ob die Immobilie auch in Zukunft eine lukrative Investition sein könnte.
5. Verschaffen Sie sich Klarheit über die Finanzierung
Klären Sie vor dem Versteigerungstermin mit Ihrer Bank, ob eine Finanzierung des Kaufpreises möglich ist. So stellen Sie sicher, dass Sie die Kaufsumme auch kurzfristig zahlen können.