Bei einer Baufinanzierung können Sie zwischen verschiedenen Laufzeiten wählen. Die Laufzeit nennt sich im Fachjargon Sollzinsbindung und gibt die Zeitspanne an, in der Sie sich einen bestimmten Zinssatz für Ihre Baufinanzierung gesichert haben. Üblicherweise haben Sie dabei je nach Anbieter die Wahl zwischen 5, 8, 10, 12, 15, 20, 25 und 30 Jahren. Am Ende der Sollzinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die Sie dann über eine Anschlussfinanzierung weiter in Raten abzahlen.
Kurze Sollzinsbindung: Eine kurze Laufzeit hat bei einer Baufinanzierung den Vorteil, dass Sie sehr flexibel sind. Sollten die Zinsen nach Abschluss der Immobilienfinanzierung sinken, können Sie also zeitnah regieren und auf einen günstigeren Kredit umschulden. Allerdings müssen Sie umgekehrt bei steigenden Zinsen nach 5 oder 8 Jahren zu einer deutlich teureren Anschlussfinanzierung wechseln.
Lange Sollzinsbindung: Mit einer langen Sollzinsbindung schreiben Sie die Zinsen über einen längeren Zeitraum fest. Bei niedrigen Zinsen hat das den Vorteil, dass Sie sicher vor steigenden Bauzinsen sind und so sehr lange, sehr günstig finanzieren. Wir empfehlen bei niedrigen Zinsen eine Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren zu wählen. Sinken die Zinsen jedoch nach Abschluss, können Sie bei einer langen Zinsbindung eben nicht so schnell einen günstigeren Zinssatz bekommen. Allerdings gibt es für alle Darlehensverträge ein Sonderkündigungsrecht nach § 498 BGB. Dieses erlaubt Ihnen, unabhängig von Ihrer Sollzinsbindung, Ihre Baufinanzierung 10 Jahre nach Darlehensauszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kostenfrei auszulösen oder umzuschulden.
Bei einer Baufinanzierung können Sie zwischen verschiedenen Laufzeiten wählen. Die Laufzeit nennt sich im Fachjargon Sollzinsbindung und gibt die Zeitspanne an, in der Sie sich einen bestimmten Zinssatz für Ihre Baufinanzierung gesichert haben. Üblicherweise haben Sie dabei je nach Anbieter die Wahl zwischen 5, 8, 10, 12, 15, 20, 25 und 30 Jahren. Am Ende der Sollzinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die Sie dann über eine Anschlussfinanzierung weiter in Raten abzahlen.
Kurze Sollzinsbindung: Eine kurze Laufzeit hat bei einer Baufinanzierung den Vorteil, dass Sie sehr flexibel sind. Sollten die Zinsen nach Abschluss der Immobilienfinanzierung sinken, können Sie also zeitnah regieren und auf einen günstigeren Kredit umschulden. Allerdings müssen Sie umgekehrt bei steigenden Zinsen nach 5 oder 8 Jahren zu einer deutlich teureren Anschlussfinanzierung wechseln.
Lange Sollzinsbindung: Mit einer langen Sollzinsbindung schreiben Sie die Zinsen über einen längeren Zeitraum fest. Bei niedrigen Zinsen hat das den Vorteil, dass Sie sicher vor steigenden Bauzinsen sind und so sehr lange, sehr günstig finanzieren. Wir empfehlen bei niedrigen Zinsen eine Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren zu wählen. Sinken die Zinsen jedoch nach Abschluss, können Sie bei einer langen Zinsbindung eben nicht so schnell einen günstigeren Zinssatz bekommen. Allerdings gibt es für alle Darlehensverträge ein Sonderkündigungsrecht nach § 498 BGB. Dieses erlaubt Ihnen, unabhängig von Ihrer Sollzinsbindung, Ihre Baufinanzierung 10 Jahre nach Darlehensauszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kostenfrei auszulösen oder umzuschulden.
Wenn Du die Steuern auf einmal bezahlst, erhöht sich Dein persönlicher Steuersatz deutlich und macht den Nachlass von 30 Prozent meist zunichte. Bei der jährlichen Besteuerung profitierst Du hingegen zusätzlich von einem Stundungseffekt. Du kannst den zu versteuernden Betrag über mehrere Jahre verteilen. Wenn Du beispielsweise 1.000 Euro bezahlen musst, ist es vorteilhafter, zehn Jahre lang 100 Euro zu zahlen als 1.000 Euro sofort.
Du nimmst ein Riester-Darlehen auf und schöpfst jedes Jahr den vollen Förderbetrag von 2.100 Euro aus. Nach 30 Jahren ist Dein Darlehen abbezahlt und Du gehst mit 67 Jahren in Rente. Auf Deinem Wohnförderkonto hat sich inklusive Zinsen ein Betrag von 85.193 Euro angesammelt. In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass Du im Rentenalter ein Einkommen von 20.000 Euro hast, was einem Grenzsteuersatz von 27 Prozent entspricht. Für Dich ergeben sich folgende Möglichkeiten:
In unserem Beispiel müsstest Du bei Renteneintritt einen Betrag von 19.896 Euro zur Verfügung haben, um die jährliche Steuerlast von 1.327 Euro innerhalb der nächsten 18 Jahre zu tilgen. Dabei haben wir eine jährliche Verzinsung von zwei Prozent angenommen. Du sparst also mehr als 2.600 Euro, wie unsere Tabelle zeigt.
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geförderte Tilgungen und Zulagen von 2.100 Euro im Jahr nach 30 Jahren |
63.000 Euro |
| angesammelte Zinsen nach 30 Jahren bei 2 % Verzinsung im Jahr | 22.193 Euro |
| Gesamtstand Wohnförderkonto nach 30 Jahren | 85.193 Euro (mit 30 % Nachlass: 59.635 Euro) |
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Option 1: Einmalig zu zahlende Steuer inklusive 30% Nachlass |
22.574 Euro auf 59.635 Euro |
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Option 2: Über 18 Jahre jährlich zu zahlende Steuerlast |
1.327 Euro |
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Option 2: Einmalbetrag, um jährliche Steuerlast zu tilgen bei 2 % Verzinsung über 18 Jahre |
19.896 Euro |
| Ersparnis von Option 2 | 2.677 Euro |
Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand: 19. April 2017)
Die Ersparnis von Option zwei wird kleiner, je mehr Einkommen Du im Alter hast und je höher deshalb Dein persönlicher Steuersatz ist. Bei einem Jahreseinkommen von 33.112 Euro sind in unserem Beispiel beide Optionen gleichwertig. Für höhere Einkommen ist die Einmalzahlung im Vorteil
Das sagt das Gesetz
Bürgerliches Gesetzbuch – Buch 2 – Recht der Schuldverhältnisse (§§ 241 – 853) –
Abschnitt 8 – Einzelne Schuldverhältnisse (§§ 433 – 853) – Titel 3 – Darlehensvertrag;
Finanzierungshilfen und Ratenlieferungsverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (§§ 488 – 507) – Untertitel 1 – Darlehensvertrag (§§ 488 – 498)
§ 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,
1. wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; ist eine Anpassung des Sollzinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet, kündigen;
2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.
(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.
(3) Eine Kündigung des Darlehensnehmers gilt als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt.
(4) Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Dies gilt nicht bei Darlehen an den Bund, ein Sondervermögen des Bundes, ein Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband, die Europäischen Gemeinschaften oder ausländische Gebietskörperschaften.
(5) Sollzinssatz ist der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Der Sollzinssatz ist gebunden, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit ein Sollzinssatz oder mehrere Sollzinssätze vereinbart sind, die als feststehende Prozentzahl ausgedrückt werden. Ist für die gesamte Vertragslaufzeit keine Sollzinsbindung vereinbart, gilt der Sollzinssatz nur für diejenigen Zeiträume als gebunden, für die er durch eine feste Prozentzahl bestimmt ist.
Sie müssen berufsbedingt umziehen oder Ihre persönlichen Lebensumstände haben sich verändert? Oder möchten Sie mit dem Geld aus einer Erbschaft Ihr Darlehen vorzeitig zurückzahlen? Das Leben kann man nicht planen und so sind auch die Gründe für einen frühen Ausstieg aus dem Darlehensvertrag vielfältig – und teuer. Denn wer seinen Baukredit vor Ablauf der Zinsbindung ablösen möchte, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung, umgangssprachlich auch Vorfälligkeitszinsen genannt, zahlen.
Wie hoch diese wahrscheinlich ausfällt, finden Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner ganz schnell heraus. Sie können so auch abwägen, ob sich eine vorzeitige Tilgung Ihrer Baufinanzierung lohnt. Haben Sie bereits eine Berechnung von Ihrer Bank erhalten, bietet Ihnen unser Vorfälligkeitsrechner die Möglichkeit, die Zahlen der Bank in den wichtigsten Punkten zu überprüfen und so gegebenenfalls Fehler aufzuspüren.
Sonderkündigung: Wann fallen keine Vorfälligkeitszinsen an?
Haben Sie ein Darlehen mit langer Zinsbindung abgeschlossen, ist eine Sonderkündigung Ihrer Baufinanzierung nach § 489 BGB nach zehn Jahren jederzeit mit sechsmonatiger Kündigungsfrist möglich. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt ab dem Datum des vollständigen Empfangs des Darlehens. In diesem Fall zahlen Sie keine Vorfälligkeitszinsen.
Tipp: Aufgrund der aktuellen Zinsprognose versuchen viele Darlehensnehmer ihr Immobiliendarlehen zu kündigen, um einen neuen günstigen Kredit abzuschließen. Falls Sie die Sonderkündigungsmöglichkeit nicht nutzen können: Sie haben auch die Möglichkeit bis zu 5,5 Jahre vor Ablauf Ihrer jetzigen Baufinanzierung ein Forward-Darlehen abschließen, um sich die aktuell günstigen Zinsen zu sichern.
Wann fallen Vorfälligkeitszinsen an?
Hausverkauf/Erhöhung der Darlehenssumme: Möchten Sie Ihr Baudarlehen vorzeitig kündigen – und können die Sonderkündigung nicht in Anspruch nehmen – sind Sie auf die Kulanz der Bank angewiesen. Allerdings gibt es auch Ausnahmen, in denen die Bank verpflichtet ist, Ihre Kündigung anzunehmen. Dazu gehören beispielweise ein Hausverkauf oder wenn die Bank eine Erhöhung der Darlehenssumme ablehnt und Sie somit zu einem anderen Kreditinstitut wechseln müssen.
Nimmt die Bank Ihre Kündigung an, darf sie Ihnen eine Art Schadenersatz – die Vorfälligkeitsentschädigung – berechnen. Denn durch die vorzeitige Tilgung des Darlehens entfallen die regelmäßigen Zinszahlungen und der Bank entgehen somit nicht nur die fest eingeplanten Einnahmen, sondern auch Gewinne. Diesen finanziellen Verlust müssen Sie mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.
Umschuldung: Kein hinreichendes Argument für eine Kündigung ist eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung: Möchten Sie das Darlehen kündigen und zu einer anderen Bank mit einem günstigeren Immobilienkredit wechseln, muss die Bank einer Kündigung innerhalb der Zinsbindung nicht zustimmen.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung stehen der Bank zwei Methoden zur Verfügung: die Aktiv-Aktiv-Methode und die Aktiv-Passiv-Methode. Besonders wichtig sind dabei folgende Faktoren:
– Die Höhe Ihrer Restschuld
– Die Restlaufzeit Ihres Darlehens
– Die Höhe des vereinbarten Zinssatzes
– Das aktuelle Zinsniveau
Am häufigsten wählen Banken die Aktiv-Passiv-Methode, um die Vorfälligkeit zu berechnen. Dabei ermitteln sie zum einen die Darlehensrendite, die sie erhalten hätte, wenn der Vertrag fortgeführt worden wäre. Zum anderen errechnet sie die Höhe der Rendite, wenn die Bank den frei gewordenen Geldbetrag in Hypothekenpfandbriefe mit gleicher Laufzeit anlegen muss. Aus der Differenz dieser beiden Summen ergibt sich dann die Vorfälligkeitsentschädigung: Je niedriger die Zinsen für Hypothekenpfandbriefe zum Zeitpunkt der Kündigung sind und je länger der Darlehensvertrag noch gelaufen wäre, desto höher ist der finanzielle Verlust für die Bank.
Die Aktiv-Aktiv-Methode beruht auf der Neuvergabe der zurückgezahlten Darlehenssumme an einen anderen Kreditnehmer. Sind die Bauzinsen in der Zwischenzeit gesunken, entsteht der Bank ein finanzieller Verlust, den Sie als Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen müssen.
Bei den aktuell sehr niedrigen Zinsen empfehlen wir Ihnen eine Tilgung von mindestens 2, oder besser sogar 3 Prozent zu wählen. So zahlen Sie recht viel vom eigentlichen Darlehen ab, reduzieren dadurch Ihre Restschuld und sind so schnell wieder schuldenfrei. Gleichzeitig ist die Monatsrate vermutlich immer noch bezahlbar.
Die Tilgung bei Ihrer Baufinanzierung hängt aber auch von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Die Höhe der gesamten Rate für Ihre Baufinanzierung sollte 35 bis 40 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten. Denn so bleibt monatlich noch genug für alle anderen Lebensunterhaltungskosten übrig.
Eine hohe Tilgung hat, wie schon beschrieben, den Vorteil, dass Sie Ihre Baufinanzierung schnell abzahlen. Gleichzeitig ist die Rate dadurch aber höher als bei einer niedrigen Tilgung. Das macht für viele eine niedrige Tilgung verlockend. Im Umkehrschluss bedeutet das aber, dass Sie bei einer niedrigen Tilgung zwar monatlich mehr finanziellen Spielraum haben, Ihr Baudarlehen zahlen Sie aber dafür sehr lange ab.
Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung gehört zu den wichtigsten Unterlagen beim Immobilienkauf oder Immobilienverkauf. Sie dient als Nachweis für das Grundbuchamt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Das Finanzamt bestätigt mit der Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, dass keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung des Käufers in das Grundbuch bestehen und der Käufer somit als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann.
Ohne die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgt keine Eintragung in das Grundbuch und somit auch kein Kaufabschluss!
Wann ist die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung nötig?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist sowohl bei einem Immobilienkauf als auch bei einem Immobilienverkauf wichtig, da sonst kein Eigentumsübergang stattfinden kann. Ohne die Bestätigung, dass die Grunderwerbsteuer vom neuen Eigentümer gezahlt wurde, darf das Grundbuchamt keinen Grundbucheintrag vornehmen. Auch wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, ist der Käufer somit bis zur Grundbucheintragung noch kein rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.
Ebenso erhält der Verkäufer bis zur Eintragung des Käufers in das Grundbuch den Verkaufspreis nicht. Indirekt ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung also auch für die Baufinanzierung wichtig, denn ohne Grundbucheintrag zahlt die Bank das Darlehen nicht aus.
